In de 19e eeuw veranderden de steden: door verbeterde voedselproductie werd de levensverwachting van veel mensen hoger en door de opkomst van machines was er minder werk op het platteland. Een enorme stroom onopgeleide arbeiders trok naar de steden, maar de hoeveelheid werk daar viel erg tegen en door het hoge aanbod van arbeidskrachten waren de lonen laag. In de steden moesten huizen plaats maken voor fabrieken en loodsen, pandeigenaren deelden hun huizen in steeds kleinere eenheden op om meer winst te maken en de huren waren buiten alle proporties. De overheid liet al in de jaren 1850 rapporten opstellen over de onhoudbare situatie, maar weigerde in te grijpen: de marktwerking was heilig en men mocht niet de vrijheid van investeerders aantasten: zij kenden de markt het beste en wisten waar de winst te halen viel. Maar uit fatsoenlijke huisvesting voor armen viel te weinig winst te maken en ideële woningbouwverenigingen als de  Vereeniging ten behoeven der Arbeidersklasse te Amsterdam (VAK) konden niet iedereen helpen. In Amsterdam besloten een paar visionaire bestuurders de regie over te nemen aan het begin van de 20e eeuw en binnen een paar jaar had Amsterdam, onder bezielende leiding van Arie Keppler, Floor Wibaut en Monne de Miranda een voortrekkersrol in de wereld. 

In het midden van de 19e eeuw begon het besef te dagen dat huisvesting, hygiëne, onderwijs, werk en gezondheidszorg allemaal met elkaar verbonden zijn. Het waren visionairs als Samuel Sarphati die aan de slag gingen om de situatie in de steden te verbeteren, maar de overheid bleef huiverig.  Sarphati hoopte een wijk te stichten waar arm en rijk door elkaar zouden wonen, maar dat bleek een brug te ver. Orthodoxe protestanten begonnen als eerste met filantropische woningbouw en de VAK was de eerste woningbouwvereniging van Nederland zonder winstoogmerk. Een arbeider met een fatsoenlijk huis zou niet naar de kroeg gaan, gezinnen zouden meer tijd samen door kunnen brengen en de onzedelijke samenwoning, waarbij meerdere gezinnen en alleenstaanden op elkaars lip woonden zou stoppen. De woningen waren alleen voor nette mensen: overlast, aanstootgevend gedrag, luiheid, vuilheid en dronkenschap waren allemaal redenen om per direct uitgezet te worden. Ondanks dat kreeg de VAK veel voor elkaar, zij wisten de gemeente zover te krijgen om meerdere grachten in de Jordaan te dempen, de VAK liet vervolgens alle krotten slopen en zette daar nieuwe woningen neer (mensen woonden zelfs in afgedekte steegjes en binnenplaatsen).

Veel bouwers namen echter nog steeds een loopje met de volkshuisvesting en na 1870 liep het helemaal uit de hand, deze periode heet de tijd van de revolutie- of speculatiebouw. De revolutie was dat banken begonnen om krediethypotheken te verstrekken. Grond en gebouw dienden als onderpand en de bank financierden de bouw. Dit trok speculanten die ervan uitgingen dat er een woningtekort zou blijven waardoor de huren en de waarde van de woningen ook zouden stijgen. Het was dus niet nodig om een kwalitatief goed huis te bouwen. Een goed voorbeeld is De Pijp. In navolging van de filosofie van Sarphati lag er een prachtig plan van stadsingenieur Van Niftrik: grote woonblokken, brede straten en arm en rijk zou naast elkaar wonen. Maar de gemeente vond het te duur: grond moest onteigend worden, bedrijven verplaatst en waarom? De grond zou toch wel verkopen. De directeur van Publieke Werken greep in: de gemeente zorgde voor riolering en drainage, het stratenpatroon zou blijven en de vrije markt mocht de rest regelen. Het gevolg was dat veel huizen nog tijdens of vlak na de bouw instortten. Bijna alle huizen in De Pijp werden gebouwd met geleend geld en het doel was om zo goedkoop mogelijk te bouwen en zo veel mogelijk winst te maken.

In 1902 werd dan toch eindelijk een wet ingevoerd om de kwaliteit van de bouw te verbeteren: de Woningwet en in Amsterdam kwam daarvoor de dienst Bouw- en Woningtoezicht. De overheid greep nu in in de markt, omdat keer op keer was gebleken dat arbeiders de huur van een kwalitatief deugdelijke woning niet konden betalen. De meeste huisjesmelkers waren kleine ondernemers die al hun spaargeld in huizen hadden geïnvesteerd als pensioenvoorziening, maar zij hadden geen geld om huizen goed te onderhouden. De overheid kon na de invoering van de wet erkende woningbouwverenigingen en bouwmaatschappijen die sociaal bouwden subsidie geven zodat de huren laag konden blijven en eisen stellen aan de kwaliteit van de woning. Bouwen zonder vergunning werd verboden en woningeigenaren kregen plichten ten opzichte van hun huurders. Als de situatie onhoudbaar was kon de gemeente een woning onbewoonbaar verklaren en het gebouw onteigenen. Woningbouw bleef dus een particuliere aangelegenheid, maar nu wel onder toezicht.

In 1905 kwam er een nieuwe inspecteur bij de Dienst Bouw- en Woningtoezicht (BWT): Arie Keppler, een ingenieur uit Delft. Zijn belangrijkste taak was het onbewoonbaar verklaren van woningen. In de wet stond wel dat er gesubsidieerde woningen zouden moeten komen, maar dat werd steeds uitgesteld omdat er te weinig particuliere initiatieven waren. Keppler begon mensen persoonlijk te benaderen en hielp onder andere bij de oprichting van woningbouwvereniging Rochdale. In 1909 kwam in Amsterdam de bouw van woningwetwoningen op gang. Keppler was een student van professor Pekelharing, een overtuigd socialist die een hele generatie Delftse studenten bekeerde tot het socialisme. In 1904 was Keppler één van de oprichters van de Sociaal-Technische Vereeniging van Democratische Ingenieurs en Architecten (STV), die de ‘volkswelvaart wilden bevorderen door maatregelen op technisch gebied’ (kom daar nog eens om tegenwoordig). Veel leden van de STV zijn later bij gemeentes gaan werken. De Amsterdamse STV richtte het Centraal Informatiebureau van de Vereeniging van Sociaal-Democratische Raadsleden op, waar ook Floor Wibaut lid van werd. Wibaut was een rijke Zeeuwse zakenman die tot de conclusie was gekomen dat het grootkapitaal de arbeiders niet zou helpen en dat het socialisme de betere keuze was. Hij verhuisde in 1904 naar Amsterdam, werd actief in de politiek en later gemeenteraadslid. Zijn bijnamen waren ‘de Machtige’ en ‘De onderkoning van Amsterdam’.

Hij was degene die Keppler aannam als directeur van BWT : in 1915 stagneerde de bouw van woningen omdat er te weinig bouwmateriaal was door de uitbraak van de Eerste Wereldoorlog. Keppler begon de inkoop van materialen te coördineren en legde geld bij om de bouw niet te stoppen. Hij werkte in de hoogste versnelling. Iedere Amsterdammer verdiende in zijn ogen een menswaardige woning: bejaarden, armen, alleenstaanden en asocialen. Hij begon met het stichten van Tuindorpen: veel groen, laagbouw, lage huren, met recreatiemogelijkheden en zonder cafés of kerken (die noemde Keppler het gif van de samenleving). Keppler bemoeide zich overal mee: de communicatie met woningbouwverenigingen, de emancipatie van arbeiders, het kiezen van de architecten voor woningbouwprojecten (zonder Keppler geen Amsterdamse school) en hij hield lezingen in binnen- en buitenland over de keuzes van Amsterdam. Keppler was alleen te ongeduldig voor diplomatie. Nu was Wibaut zich meer gaan richten op de financiën van Amsterdam en Monne de Miranda had de taak van Wibaut overgenomen. Hij nam het na de zoveelste aanvaring met de gemeenteraad op voor Keppler: “De directeur is een lastig man, maar ook een geniaal man; zelfs ver buiten de grenzen wordt hij zeer gewaardeerd. Van iemand met zoo groote bekwaamheden verdraagt men wel eens wat.”

Eind jaren ’20 kregen Keppler en De Miranda het aan de stok en goede de afstand tussen de 2. Om te bezuinigen besloot de gemeente om iedereen van 60+ te ontslaan, omdat wachtgeld duurder was dan hen in dienst te houden. Keppler hoopte dat hij niet met pensioen hoefde, maar tevergeefs. Hij moest afvloeien tot zijn grote woede en vertrok in 1937, verbitterd en met vervroegd pensioen. Maar onder zijn leiding zijn 31.7000 woningen gebouwd in Amsterdam, onder andere de Tuindorpen Oostzaan, Nieuwendam, Buiksloot, Buiksloterham en Watergraafsmeer. Zijn afscheid was heel pijnlijk voor hem en hij raakte verbitterd en teruggetrokken, maar hij heeft Amsterdam ontegenzeggelijk ingrijpend veranderd. Inmiddels is ‘men’ weer vergeten dat woningbouwverenigingen sociale huurwoningen bouwen voor het algemeen nut en laat men wederom niet de overheid toezicht houden, maar de vrije markt. Soms is geschiedenis een frustrerend vak, want met een beetje kennis van de klassiekers had het zo ver niet hoeven te komen.